Speretta (Gabetti): “Riparte il mercato per il ceto medio”

È un mercato immobiliare tutto nuovo quello che è nato dopo la fine della grande crisi economico-finanziaria. E mentre le compravendite iniziano a stabilizzarsi un po' in tutta Italia, contagiando per la prima volta anche le periferie, iniziano a emergere i primi trend di sviluppo futuri. Cosa accadrà nei prossimi mesi lo spiega a OF Marco Speretta, Direttore Generale Gabetti. Che fa il punto della situazione ad oggi, e spiega dove conviene acquistare a scopo di investimento per massimizzare i rendimenti.

OF: Il 2019 si sta concludendo, tirando le somme, come è andato il mattone quest’anno? Sono state rispettate le previsioni di fine 2018?
Speretta: Direi di sì. L’andamento del 2019 si sta allineando alle attese, con una crescita nei primis ei mesi dell’anno nell’ordine del +6,1% delle compravendite rispetto allo stesso periodo 2018. Anche se ha performato meglio il primo trimestre rispetto al secondo. E crediamo sia un dato che si consoliderà anche a fine anno.

OF: Si può quindi davvero parlare di ripresa del mattone, considerando percentuali di aumento così basse?
Speretta: Sì, è una ripresa. Perché l’inversione di tendenza è confermata e stabilizzata. I primi anni post crisi, dopo i picchi negativi del 2013, hanno avuto percentuali di rimbalzo più significative. Poi il mercato si è stabilizzato su queste cifre che sono, ormai, i normali tassi di crescita. A fine anno stimiamo di attestarci intorno alle 600mila transazioni, come nel 2009 e 2010.

OF: E quando si tornerà ai livelli pre-crisi?
Speretta: Io credo sia difficile raggiungere una crescita così sostenuta come negli anni pre-2006. A quel tempo c’era una significativa immissione di capitali, dovuta alle politiche di concessione del credito da parte delle banche. Ora non è più così. Le banche erogano, anche con tassi molto bassi. Ma non erogano più a tutti. C’è molta più attenzione. E poi, questo è un nuovo ciclo immobiliare. Che avrà necessariamente caratteristiche differenti rispetto al precedente.

OF: E come sarà questo nuovo ciclo del mattone?
Speretta: Mi immagino che sarà un ciclo molto lento, senza particolari picchi. Se il mercato cresce poco, potrà anche al massimo perdere poco. Per questo credo anche che sarà un ciclo molto lungo.

OF: Se le transazioni aumentano, cosa sta accadendo sul fronte dei prezzi delle abitazioni? L’impressione è che ci sia ancora uno sconto percentuale in doppia cifra in fase di trattativa…
Speretta: Ed è vero. Anche perché alcuni fenomeni che si sono verificati negli anni della crisi, poi con il tempo sono diventati una consuetudine. Per esempio, nel periodo della crisi, a fronte di prezzi non ancora riallineati, abbiamo avuto i livelli più elevati in termini di sconti (intorno al 15-20%). Ora anche gli sconti si stanno gradualmente riducendo, essendo su una media del 12% nelle principali città.

OF: E di quanto stanno aumentando i prezzi delle abitazioni?
Speretta: Ci sono le solite città principali che sono partite prima e che stanno andando meglio. Quindi nel primo semestre 2019 abbiamo un +2% su Milano, un +,1,4% su Bologna. Ma in media l’aumento dei prezzi nelle grandi città è dello 0,2%.

OF: Dunque, è ancora un buon momento per chi deve acquistare casa. Ma per chi la deve invece vendere?
Speretta: In realtà è tutto relativo. Per chi deve vendere perché cambia casa, è indifferente. Lo sconto che dovrà sostenere sulla vendita della sua abitazione verrà ripagato da quello che risparmierà acquistando la casa nuova. Diciamo che la vendita per sostituzione rende il momento buono per entrambi, acquirente e venditore.

OF: E per chi invece ha comprato a scopo d’investimento?
Speretta: Allora la situazione cambia. Anche se molto dipende dalla durata dell’investimento, da contesto e dall’anno di acquisto. Per esempio, chi ha comprato un immobile nel 2006, nel picco immobiliare, potrebbe essere penalizzato vendendo oggi, se la zona in questione non ha subito un processo di valorizzazione, dovuto per esempio ad interventi infrastrutturali ecc. Ma non è una cosa che si modificherà nei prossimi anni. All’epoca le quotazioni erano alle stelle. Ci vorrà del tempo per rientrare di quell’investimento. Chi invece ha comprato moltissimi anni fa, anche alla luce delle quotazioni attuali si trova con un immobile il cui valore avrà più probabilità di essere cresciuto.

OF: Cosa sta accadendo, invece, nelle periferie, quasi immobili negli anni scorsi?
Speretta: Nel 2019 ci sono state alcune città minori e capoluoghi che hanno avuto cresciuta di poco migliore rispetto alle città principali. In generale i centri delle città performano meglio, rispetto alle periferie; tuttavia, grazie alla ripresa delle erogazioni di finanziamenti e alle quotazioni più contenute, oggi è possibile concludere buoni affari anche nelle zone più periferiche, a cui si rivolge il target con disponibilità economiche più contenute. Anche se bisogna considerare che i fenomeni sociali in atto dopo la crisi stanno modificando anche il panorama del mercato immobiliare – elementi di cui la filiera deve tenere sicuramente conto.

OF: Come? Costruendo meno case di lusso e tornando di più all’edilizia sociale?
Speretta: Innanzitutto, bisogna adattare ai moderni standard anche gli immobili situati nelle periferie, per renderli appetibili.

OF: Quindi tornando per esempio a costruire immobili in classi energetiche meno alte?
Speretta: Assolutamente no. L’efficienza energetica al contrario dovrà essere uno degli elementi fondamentali. Ovviamente, come per qualsiasi altra cosa, si inizia dal lusso per poi rendere disponibile l’innovazione anche alle fasce medio-basse. Come avviene nel mercato automobilistico. Le innovazioni si trovano prima sulle top di gamma, ma col tempo diventano prassi anche per le vetture low budget. Senza considerare che l’evoluzione della tecnologia e delle tecniche di costruzione renderà sempre meno costoso costruire immobili in classe A. Ma non bisogna solo considerare il mercato delle nuove costruzioni.

OF: Cioè si punterà sempre di più sulle ristrutturazioni per andare incontro alle nuove esigenze?
Speretta: Esatto. Il costruito c’è, ma vanno adeguati gli immobili. Io credo che nei prossimi anni si assisterà in misura ancora maggiore alla riqualificazione dell’enorme parco usato. Che ci permetterà di avere appartamenti in classe A con qualità della vita e consumo diversi.

OF: Il settore dell’edilizia quindi potrebbe risentirne…
Speretta: Assolutamente no. Solo non si dovrà puntare esclusivamente sulla costruzione di immobili nuovi. Noi stiamo lavorando molto su questo e ci poniamo come interlocutore per la riqualificazione di appartamenti privati e condomini.

OF: In che modo?
Speretta: Abbiamo definito una nuova linea strategica per il Gruppo, quella della sostenibilità dell’abitare. Abbiamo voluto concentrarci sulle opportunità offerte da questo settore, attraendo i maggiori operatori, tra cui Enel X. Con l’obiettivo di sviluppare progetti che favoriscano il miglioramento dell’impatto ambientale degli edifici anche grazie al sistema di incentivi Ecobonus e Sismabonus. Con un progetto di filiera, siamo l’unico operatore attivo con capillarità su tutto il territorio italiano. Per gestire e promuovere, in tutte le fasi, progetti di sostenibilità sull’abitare abbiamo messo a sistema: le aziende di installazione, gli studi di progettazione, i tecnici territoriali, gli amministratori di condominio, i promotori del credito e i nostri oltre 3.500 consulenti immobiliari.

OF: Da quali altri trend è caratterizzato il mercato del mattone di oggi?
Speretta: Dagli affitti brevi, e da tutto ciò che questo comporta a chi decide di acquistare casa per investimento.

OF: Significa che ha ancora senso investire nel mercato immobiliare…
Speretta: Certo. Soprattutto se si paragonano i rendimenti di qualsiasi altro investimento. Basti pensare che oggi i Titolo di Stato hanno un rendimento molto basso. La novità, semmai, è che ora sta diventando molto interessante, come asset class per gli investitori istituzionali, il residenziale.

OF: Quanto si guadagna, quindi, oggi, investendo in abitazioni?
Speretta: Il 3, 4% lordo. Ma con lo short rent si può arrivare anche al 5-7% di media. Diciamo che questi affitti brevi hanno dato una spinta al settore residenziale.

OF: Nelle grandi città…
Speretta: No, è questa la differenza. Gli affitti brevi rendono questo tipo di investimento assolutamente interessante ovunque. Anche in tutte quelle città italiane che si trovano sulla direttrice del Frecciarossa, e dunque ben collegate con i centri di maggiore interesse. Oppure, nelle località turistiche. È un trend che sta crescendo molto. E noi infatti abbiamo costituito una nuova società, Gabetti Short Rent, che si occupa proprio di questo, dato che secondo noi è una importante tendenza futura.

OF: Cioè cosa fate?
Speretta: L’obiettivo è quello di valorizzare i grandi patrimoni immobiliari appartenenti a fondi, banche, assicurazioni, sviluppatori ma anche singoli proprietari, che possono affidare a Gabetti Short Rent i propri immobili affinché siano affittati anche per brevi periodi, togliendo al proprietario tutte le eventuali problematiche legate alla gestione degli affittuari. Ma c’è anche un terzo driver che sta cambiando il settore. OF: Cioè, qual è il terzo trend del mattone oggi?
Speretta: C’è un altro grande mercato immobiliare ovvero quello delle esecuzioni immobiliari. Parliamo di tutte quelle case pignorate, nel periodo della crisi, a chi non riusciva più a pagare il mutuo. Vi sono società specifiche che oggi si occupano di questi immobili: un’enorme fetta di mercato completamente nuovo.

OF: Parla degli immobili da acquistare all’asta.
Speretta: Esatto. Immagini un investitore che punta al mercato residenziale. Può comprare un immobile all’asta, pagandolo il 30-40% in meno rispetto al suo valore, e lo riqualifica a costi molti bassi. Mettendolo poi in affitto in short rent, può arrivare a rendimenti anche a due cifre.

OF: E come si fa per acquistare casa all’asta? Lo può fare chiunque?
Speretta: Certo. Tutti possono comprare casa all’asta. E noi stiamo presidiando anche questo mercato con le nostre 130 agenzie dedicate. Inoltre, forniamo un servizio aggiuntivo per quegli immobili che sono già in esecuzione ma con asta ancora non aggiudicata. In pratica, se l’asta non viene aggiudicata ci sono 4/5 mesi prima del secondo incanto. Noi interveniamo in questi 4/5 mesi, che sono quelli che necessitano normalmente alle nostre agenzie per vendere una casa, aiutando il proprietario originario a vendere la casa e cancellare i propri debiti con la banca, con il condominio e con altri possibili creditori.

OF: Ma la proprietà a quel punto non è della banca?
Speretta: La banca non è mai la proprietaria dell’immobile in asta, la proprietà resta sino alla aggiudicazione in asta, del proprietario che l’ha comperata; In questa fase è solo in esecuzione. Quindi noi aiutiamo il cliente a vendere al meglio l’abitazione sul mercato, recuperando anche il debito o parte del debito che ha con la banca.

OF: E cosa cambia rispetto all’asta vera e propria?
Speretta: Che in questo caso possiamo vendere a un prezzo più adeguato, anche se sempre scontato. Inoltre, se l’immobile viene venduto in asta, a un prezzo molto ridotto, significa che il proprietario potrebbe non saldare il debito che ha con la banca. E, in questo caso, potrebbe trascinarsi il debito residuo per tutta la vita. Se invece noi, con la nostra rete di agenzie, vendiamo l’immobile prima che si arrivi all’ asta e poi negoziamo con la banca il saldo e stralcio, il debito si chiude definitivamente, e può considerarsi estinto.

OF: Ed è un trend che sta iniziando già da ora a riscuotere consensi?
Speretta: Sì, è un mercato su cui stiamo lavorando bene e, di fatto, anche le banche ci guadagnano, riuscendo in questo modo a recuperare il loro credito. Possiamo dire che, con il lavoro del consulente in aste su cui ci stiamo focalizzando, ne traggono beneficio tutti: dal proprietario, alla banca, all’acquirente.

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